本报讯：在刚刚结束的中央经济工作会议公报之中，有一个专题提到要“解决大城市突出住房问题”。在强调“不炒房”、促进房地产市场健康稳定发展的同时，在租赁房建设、市场秩序调控等方面投入了大量空间，备受关注。
　　
　　城市住房问题，特别是租赁住房问题，之所以被置于前所未有的高度。一方面反映了中央对民生福祉的日益重视，是“民生城市人建”理念的体现和落实；另一方面，也是构建国内外流通的发展新格局的需要作为主体与国内外二元循环相互促进。这可以从几个角度来理解。
　　
　　首先，“只有安居乐业，才能享受事业。”。如果住房不稳定、不安，就很难安心工作，不敢大胆消费。如果房价持续上涨，消费将被挤出；如果内需疲软，外部流通将难以顺畅。
　　
　　其次，楼市仍是主要风险点，而租赁市场构成新的风险点。要防止2009年“四万亿”投资刺激计划将大量信贷资金引入房地产市场，导致房价突然上涨的现象再次发生。目前，一些热点城市已经出现了这样的迹象。目前国内的投资是宽松的。同时，与国外经济萎缩形成鲜明对比。这将导致大量热钱进入国内房地产市场，抬高房地产等资产价格。此外，近年来，特别是今年以来，部分长租公寓持续火爆，成为社会不稳定的新隐患。
　　
　　第三，住房消费本身就是消费的重要组成部分。《中共中央关于“十四五”规划和2035年远景目标的建议》之中提到“促进住房消费健康发展”。住房消费的内涵非常大，包括居住条件的改善、家具的装修、生活质量的提高、物业管理、老旧小区的综合改造，包括安装电梯、适应老龄化，社区配套资源消耗增加。满足这些消费，不仅可以满足人民日益增长的美好生活需求，增强人们的获得感和幸福感，增强社会凝聚力，而且可以直接带动一大批产业的发展。
　　
　　最终，优先发展租赁住房，是结合住房发展新阶段特点，服务新型城镇化的战略安排。目前，我国住房供需总量基本平衡，但仍存在结构性失衡，主要集中在大城市流动人口和新市民的住房需求之上，这直接制约了他们的劳动产出和消费倾向。但即使是在大城市，中心城区部分房源空置与高租金间仍存在不平衡。在住房用地供应方面，将租赁住房用地计划单列，加快探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，是解决上述矛盾的重要出发点。但是，租赁市场的发展不仅要从供给方面入手，还要从需求方面入手。要提高人们的租房意愿，就必须赋予租户权力，增强租房体验感。
　　
　　从上述角度看，稳定房地产市场、整顿租赁市场秩序，从供需两方面推动租赁住房发展，是推进供给侧结构性改革和需求侧管理的重要抓手。
　　
　　明年是“十四五”规划的开局之年。要坚持民生与稳定增长并重。降低金融和社会风险是最重要的任务。住房是完成这些任务的重要切入点。提出如下建议：
　　
　　一是防范房地产市场泡沫，引发金融风险。在大城市中心城区，继续严格限购、限贷、限流通。取消现房销售，全面推行现房销售。逐步禁止毛坯发货，全面实现精装维修袋的送检。
　　
　　二是适当提高人口流入量大、住房供求失衡的大中城市住房保障覆盖面，特别是逐步提高流动人口和新市民住房保障能力。保障性住房以盘活存量为主，以租赁为主，住房保障方式以货币补贴为主。要加快保障性租赁住房建设，增强运营能力，提高保障性住房资源配置效率，重视保障对象的生活体验和公共服务。
　　
　　三要加快住房制度改革。限制第二套住房的流通，开征房地产税，既能促进合理的住房消费，又能严防房地产投机。
　　
　　四是土地出让结构调整与城市规划优化相结合。原则之上，市中心只能建设小户型的出租房，郊区大规模的高档住房建设和销售可以适度放宽。推进集体建设用地租赁住房建设，既可以增加租赁住房供应，降低租赁住房成本，又可以增加农民的财产性收入，促进城乡一体化发展，提高外部流通质量。
　　
　　五是落实鼓励和引导住房租赁发展的相关政策。鼓励发展自持式长租公寓，提供税收和融资支持，引导住房公积金为自持式长租公寓建设和运营提供融资支持。要尽快出台《房屋租赁条例》及实施细则，完善相关法律法规，加强房屋租赁市场管理，全面推行租赁合同备案制度，建立租金指导价制度，控制租金和租赁。
　　
　　六要提高楼市治理能力，完善市场治理技术和基础设施建设。各地建立住房交易租赁信息平台，减少市场信息不对称，提高信息透明度。规范房地产企业对购房者和租房者信息数据的收集和使用，提高消费者权益保护能力。为提高市场监管能力，应将房地产开发企业和租赁企业的经营信息整合到平台之中。要加强对包括租赁市场在内的住房市场垄断和不正当竞争行为的调查。严格限制房地产企业利用客户预付资金积累资金池。要提高房地产企业经营风险的预测能力，对恶意欺诈和逃贷行为要从严惩处，提高预警和识别能力。